58家上市物企成绩单:谁盈利?谁亏损?

发布时间:2024-12-05 20:40:14 来源: sp20241205

  58家上市物企成绩单:谁盈利?谁亏损?

  2023年行业整体呈现营收增幅放缓、增收不增利、加强现金流管理等特点

  上市物企2023年年报披露已经结束,营收盈利表现如何?新京报根据中指研究院统计的58家上市物企数据进行了纵向、横向的对比分析,整体来看,2023年行业呈现营收增幅放缓、增收不增利、部分企业亏损、加强现金流管理等特点。

  上市物企盈利下降背后有哪些原因?对于业绩改善,企业有哪些措施可用?

  “碧万绿”收入位列前三

  从营收规模来看,2023年,物管行业呈现明显分化的特点。

  据中指研究院统计数据显示,58家上市物企中,第一名碧桂园服务营收超过400亿元,最后一名仅3.4亿元,为中天服务。

  头部企业优势明显,“碧万绿”取得收入的前三名。其中,2023年,碧桂园服务实现营收426.1亿元,同比增长3%,营收规模排名第一。其次是万物云,实现总收入约332亿元,同比增长10.2%。第三是绿城服务,收入173.9亿元,同比增长17.08%。不过,对比来看,第三名与前两名差距较大。

  第二梯队的物企,收入规模在100亿元-160亿元,阵营内差距较小。其中,雅生活收入154.4亿元,保利物业150.6亿元,华润万象生活147.7亿元,中海物业130.5亿元,恒大物业124.9亿元。

  规模在50亿元-100亿元的物业企业有4家,分别为世茂服务、融创服务、永升服务、新城悦服务。

  最后一梯队物企收入规模在10亿元以下,共17家,其中兴业物联、众安智慧生活、祈福生活服务、烨星集团、德商产投服务、中天服务的收入在3亿元左右。

  从上市物企营收增速来看,2023年回落明显。克而瑞数据显示,2023年,57家上市物企营业收入总值为2784.40亿元,均值为48.85亿元,同比增长14.34%,增速较上年同期下降4.7个百分点。

  亿翰智库统计的2023年54家物企披露总营收为2718.97亿元,同比增长8.6%,增速较2022年同期的27.5%下滑了约18.9个百分点,下滑幅度整体较大。

  对于收入增速下滑原因,亿翰智库分析,一方面是受到地产开发下行影响,增量市场交付有所减少,另一方面是物企从重规模进入重质量阶段;此外,增值服务收入也有所减少,同样受上游房地产企业影响,物企主动缩减非业主增值服务收入,同时业主增值服务开展并不如设想中的顺利。

  具体来看,中指研究院统计的58家上市物企中,44家营收实现同比增长,14家出现下降。增幅排在第一的是建发物业,同比增长55.83%;其次是滨江服务,增幅41.69%;第三是苏新服务,增幅35.73%。

  降幅排在最后三位的是祈福生活服务、建业新生活、荣万家,分别同比下降9.88%、9.64%、9.08%。值得关注的是,规模排名靠前的世茂服务、融创服务,营收也出现下降。世茂服务营收82.03亿元,同比下降5.03%;融创服务营收70.09亿元,同比下降1.64%。此外,收入规模排在前20名的金科服务、合景悠活、远洋服务,营收也都出现下滑。

  行业整体增收不增利

  从盈利表现来看,2023年物管行业整体是增收不增利,部分企业不仅利润下降,还出现亏损。

  58家上市物企中,49家实现盈利,9家处于亏损状态。其中,华润万象生活以29.43亿元的净利润排名第一;其次是万物云,净利润20.36亿元;净利润超过10亿元的还有恒大物业、保利物业、中海物业。净利润前十名的还有招商积余、绿城服务、雅生活服务、建发物业、永升服务,利润规模在5.2亿-7.5亿元。

  9家亏损物企分别是烨星集团、正荣服务、浦江中国、朗诗绿色生活、时代邻里、融创服务、佳兆业美好、建业新生活、金科服务。其中金科服务亏损最多,其次是建业新生活、佳兆业美好。

  年报显示,2023年,金科服务净亏损9.82亿元,归母净亏损9.51亿元。建业新生活亏损约5.78亿元,2022年同期为5.71亿元;归属于公司股东的年内亏损约5.74亿元,2022年同期为5.62亿元。

  从净利润同比增速来看,58家物企中,刨除9家亏损企业,28家企业净利润同比增长,21家同比下降。其中,增速最高的是建发物业,净利润5.47亿元,同比增长117.79%;其次是第一服务控股,净利润7015万元,同比增长38.78%;第三是华润万象生活,同比增长32.96%。

  净利润同比负增长的有众安智慧生活、永升服务、星悦康旅、兴业物联、卓越商企服务、东原仁知服务、碧桂园服务等。其中,世茂服务降幅最大,净利润3.17亿元,同比下降136.13%;其次是鑫苑服务,同比下降108.41%;另外,弘阳服务同比下降84.83%。

  对于下降原因,弘阳服务称,由于地产行业市场环境的不利影响,特别是地产开发项目服务需求的减少和非业主增值服务收入的降低,非业主增值服务收入在报告期内从2022年的约1.25亿元大幅降至6690万元,降幅高达46.3%。

  整体来看,2023年,上市物企增长质量有待提高。从行业层面来看,亿翰智库统计的54家物企净利润总额约为157.16亿元,同比增长6.8%,利润增速并未跑赢营收增速。其中,共24家物企出现毛利润下滑。

  利润下滑背后的原因是什么?深圳恒赛福科技有限公司、深圳恒车通停车服务有限公司董事长唐学斌表示,物业企业2023年利润下降,其实不是物业公司本身的问题,而是以往物业公司所谓的盈利是不真实的,2023年只不过是逐步回到真实的状态,当然,也有一些物业企业进行了大量收并购,但实际上并没有完成所收购企业的融合,或者未能真正达到原来的收购预期,导致大量计提商誉减值,这方面也是影响物业公司利润的一个方面。此外,还有一些物业公司和地产公司在资金、损失方面牵扯不清,这也导致了利润下降,而这可能是一个短时的现象。

  此外,从盈利水平来看,过半上市物企毛利率同比下降。中指研究院统计的58家物企中,平均增速为-1.45%,其中,19家同比增幅为正,39家增幅为负,典型的增收不增利。具体来看,降幅最大的是德商产投服务,毛利率为26.84%,同比下降8.58个百分点;其次是荣万家,毛利率24.94%,同比下降6.95个百分点。

  亿翰智库称,从利润率角度来看,上市物企毛利率、净利率均出现一定程度的下跌,2023年平均毛利率约为20.25%,较2022年的22.92%下降约2.7个百分点,净利率以及归母净利率相对保持稳定。

  万物云董事长朱保全认为,当下,很多企业毛利下滑,其实就是财务报表的一次清洗,过去来自于关联单位的业务比例高,毛利也高,关联收入比例下降了,毛利自然下降了。

  对于盈利水平的下降,深圳市物业管理行业协会秘书长张红喜总结以下几点原因:新入伙项目减少;成本逐年上升,但调价相当困难;与开发商有关的非业主增值服务大幅降低;老旧小区、“三供一业”(供水、供电、供热及物业管理)以及城市服务等低毛利业务占比上升。

  减值拨备致利润“失血”

  值得关注的是,上市物企业绩大幅缩水背后的一个主要原因,是对于关联企业的减值拨备。受地产开发流动性危机影响,关联方应收款风险上升,这些物企对应收款等进行大额减值拨备。

  对于利润下降,碧桂园服务解释的第一个原因就是关联方贸易应收款减值拨备。其称,出于谨慎性原则,已就关联方所欠的贸易应收款项进行计提减值拨备约18亿至23亿元;对公司的商誉及其他无形资产减值计提约14亿至18亿元。

  建业新生活公告也指出,亏损原因主要是对贸易应收款项和金融资产增加减值拨备,以及调整和缩减向非业主业务板块提供的增值服务规模,导致该分部收入和盈利能力下降。

  据了解,2023年,建业新生活贸易应收款项减值拨备达13.08亿元,同比大增548.41%。高额减值因此成为公司2023年利润由盈转亏的主要原因。

  此外,弘阳服务利润显著下降,主要因房地产行业市场环境变动,导致对关联方的应收款项计提减值准备大幅增加。数据显示,弘阳服务2023年计提减值达1719.9万元,较2022年的927.4万元同比增长85.42%。

  还有雅生活,2023年产生的商誉减值亏损达到4.3亿元;贸易及其他应收款减值拨备达到5.4亿元,同比增长14.9%。

  雅生活指出,净利润下滑的原因,一是业务结构调整,非周期业务(物业管理服务、业主增值服务和城市服务)占比提升及运营成本上升;二是出于谨慎性原则,对贸易及其他应收项及商誉计提减值拨备。

  中指研究院物业总经理牛晓娟分析称,2023年,部分企业关联方面临流动性困境,导致企业对关联方应收款项计提的减值准备大幅增加,坏账风险加大,利润“失血”。不过,商誉及无形资产占净资产的比重下降,商誉减值对物企利润的冲击减弱,但企业出于谨慎考虑,计提商誉减值准备,对利润的影响仍需时间消化。其中,国企凭借稳定关联方的加持,受减值影响较低,利润及利润率仍有保障。

  牛晓娟进一步称,为了减轻企业的减值拨备与计提的影响,物企仍需进一步提升自身的独立性,逐渐以市场化原则处理与关联方的业务往来;项目来源更加多元,通过招投标、合资合作、并购等方式,降低关联方项目供给占比,使业务开展更加科学合理。

  注重加强现金流管理

  现金流是企业的生命线,地产开发行业遭遇现金流挑战,违约不断,对于关联度较高的物业企业来说,有了前车之鉴,对于现金流的管理与重视都在2023年加强。

  在2023年物企业绩发布会上,“经营性现金流”成为高频词之一。亿翰智库以发布年报数据的54家物企为样本,行业内的流动比率均值约为1.86,处于良好的合理区间。其中52家物企的流动比率大于1,证明了物企在去周期化背景下的优秀运营效率和盈利质量。

  克而瑞显示,披露数据的57家上市物企现金及现金等价物均值为22.8亿元,较同期增长10.4%,增速由负转正,7成以上的企业现金及现金等价物提升。

  其中,万物云现金及现金等价物最高,为157.45亿元;其次是华润万象生活,为156.33亿元;第三是碧桂园服务,为126.37亿元。

  从经营性现金流净额表现来看,企业安全系数也正在提高。多家上市物企盈余保障倍数超过1,如世茂服务该比例高达3.25。

  即便如此,仍要关注应收账款的潜在风险。从整体情况来看,克而瑞统计的55家上市物企应收账款均值为16.38亿元,同比增长13.45%,较上年同期下降19.9个百分点,但仍高于营收增速(7.19%)。应收账款周转天数提升仍是普遍现象,下降的企业不足2成,应收账款回收难度依然较大,坏账风险依然存在。

  以建业新生活为例,2023年,其来自关联方的贸易应收款项规模约16.94亿元,占总规模比例约57.01%,虽然呈下降趋势,但是这个比例仍然较高,业绩未能摆脱地产公司的影响。

  牛晓娟指出,总体来看,随着企业独立性的进一步提升,在经历了前两年大额计提减值后,2023年金科服务、融创服务、世茂服务等企业计提减值情况均有所好转,应收账款对物业企业带来的坏账风险总体可控。

  未来应多渠道提升业绩增长

  对于未来,有业内人士分析,物企整体盈利水平仍将持续下降。那么,物企应该如何提升毛利率、净利率水平?

  张红喜建议,构建服务价格动态调整机制,带动物业费价格适当调整;加大拓展新项目和新业务力度,强化规模效应;利用技术手段降低服务成本;做强业主增值服务。

  展望未来,牛晓娟认为,物业企业为实现业绩增长,需要重视多元业态、科技应用以及人才梯队建设。从行业长远发展看,做好基础服务的同时,各项增值服务和创新服务依然是物业企业必须攻克的领域,尤其在房地产开发市场进入存量时代后,如何充分发掘物业的自身优势,进一步激活多元赛道潜力,是行业面临的重要课题,包括社区增值服务以及城市服务、IFM(综合设施管理)等创新型业务。

  牛晓娟进一步指出,物业服务企业要顺势而为,积极拥抱科技,将新技术不断应用于管理和服务,结合不同业态的特殊性分类别输出不同的解决方案,不断打破服务边界,满足不同业态的物业管理需求,开启“智慧物管”新时代。

  牛晓娟表示,随着行业发展节奏放缓,由高速发展转为高质量发展,企业对于人员素质和能力提出了更高要求。好的服务是优秀的员工在实践工作中磨练出来的,物业服务质量与员工的素质息息相关,物业企业需要通过精简、优化现有员工团队,招聘更多专业人才,实现组织结构的优化及员工素质的提升,为企业未来发展积蓄能量。

  “总体来看,物管行业虽然步入低速增长时代,但仍充满机遇。未来,物企仍将顺势而为,不断开拓创新,引领行业朝着更加健康、可持续的方向发展。”牛晓娟说。

  采写/新京报记者 段文平

  来源:新京报 【编辑:曹子健】